Le bail commercial est le contrat qui lie le bailleur et le preneur au minimum pour 9 années. Il est donc primordial d’être assisté par un professionnel afin que toutes les clauses indispensables y soient incluses dans le respect des dispositions réglementaires (Statuts des Baux Commerciaux, loi Pinel, Droit commun, jurisprudence…). Le bail commercial doit être en phase avec l’activité exercée par votre locataire, la concurrence au sein de l’immeuble, d’autres locaux que vous possédez éventuellement ainsi que le règlement de copropriété.
En matière de baux commerciaux, l’usage veut que le Preneur supporte l’intégralité des frais de rédaction même si chaque partie fait appel à son propre avocat.
Certes il existe des modèles types en ligne de bail commercial. Mais nous insistons sur l’importance de ce contrat qui va lier bailleur et preneur pendant de longues années et qui doit, pour ce faire, comporter des clauses et informations bien spécifiques. En conséquence, il vaut mieux avoir recours à un professionnel pour la rédaction d’un bail commercial.
Selon la complexité du bail et les enjeux, une rédaction de bail peut être facturée jusqu’à 3000€ par un avocat.
Demander un devis à votre cabinet NIVEX GESTION pour la rédaction d’un bail commercial sur mesure.
Les mentions obligatoires d’un contrat de bail peuvent se résumer en deux parties :
Il s’agit de l’identité et des adresses des deux parties, du type d’activité qui sera exercé dans les locaux, le montant du loyer et des charges et leur mode de règlement, le montant du dépôt de garantie, la durée du bail, le droit au renouvellement du bail et dont le mode de résiliation, le montant de la caution si elle est envisagée. Le contrat de bail doit également mentionner un inventaire des charges et des impôts, taxes et redevances liés à ce bail et leur répartition entre le propriétaire et le locataire. Le professionnel des baux commerciaux qui vous accompagne dans votre démarche devra également s’assurer que toutes les clauses suspensives (visant à vous protéger) sont bien répertoriées.
Il en existe trois types : le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Si la surface du local concerné est supérieure à 2000 m2, l’Annexe verte devra également être jointe au bail commercial.
Tout d’abord, il faudra joindre au bail commercial un état des lieux rendu obligatoire par la Loi Pinel (2014).
Chacune des parties devra prouver son identité (k-bis, Carte nationale d’identité du représentant légal, statuts de la société ou projet de constitution si les statuts ne sont pas encore déposés). Le preneur devra fournir ces mêmes documents pour tous ses associés s’il en a afin de faciliter le recours du bailleur en cas de litige.
Le propriétaire doit fournir une attestation de propriété.
Si une caution personnelle est exigée, le preneur devra remplir un document de façon manuscrite.
Si une caution bancaire est envisagée, le preneur fournira le document original
Enfin, un extrait du règlement de la copropriété sera joint au bail commercial pour que le preneur puisse vérifier que l’activité qu’il envisage est bien autorisée par la copropriété.
Le preneur sera en général une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire de métiers.
Le bailleur pourra être une société (en général une SCI). Les locaux peuvent également appartenir à plusieurs personnes ; s’ils appartiennent à un couple, la vérification du contrat de mariage est impérative pour savoir qui peut signer ce contrat. Si les locaux sont détenus en indivision, l’accord de l’ensemble des propriétaires sera exigé.
Cette première approche d’un contrat de bail commercial, de ses clauses, des obligations légales… montrent bien la nécessité de recourir à un professionnel. Notre équipe dynamique et disponible saura mettre à votre service toute son expertise pour mener à bien votre projet.
