Nivex Gestion vous accompagne efficacement dans cette étape délicate qui consiste à proposer le renouvellement d’un bail à votre locataire (ou pas ?)
Un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, ne prend pas automatiquement fin à l’arrivée de son terme. Sans réaction des parties, le bail se prolonge par tacite reconduction.
Les mêmes clauses, charges et conditions continueront de s’appliquer.
Le principe du renouvellement n’est caractérisé que si le bailleur signifie par voie d’huissier un congé avec offre de renouvellement à son locataire ou que le locataire effectue une demande de renouvellement.
C’est donc dans cette offre de renouvellement que le montant du loyer pourra être augmenté.
Votre cabinet NIVEX GESTION vous accompagne dans cette démarche en étudiant la valeur locative actuelle, l’évolution des facteurs locaux de commercialité et les éventuelles modifications importantes intervenues sur les caractéristiques du local ou sur la destination du lieu.
Une négociation est ensuite engagée avec votre locataire afin d’éviter une couteuse et longue procédure judiciaire devant le juge des loyers commerciaux.
En cas d’accord sur le montant du nouveau loyer, nous rédigeons un nouveau bail ou un avenant de renouvellement de bail commercial.
En règle générale un bail commercial prévoit que les frais de rédaction sont à la charge du Preneur ainsi que pour ses suites et les renouvellements.
En cas d’intervention d’avocats, le locataire peut demander à ce que chaque partie supporte les frais de son conseil.
Si le locataire veut renouveler son bail commercial, il doit respecter plusieurs conditions. Tout d’abord, il doit se servir effectivement de son local. Puis, il doit être propriétaire de son fonds de commerce. Il doit également être enregistré au registre des commerces. Et la dernière condition est que le fond doit être exploité depuis au moins trois ans.
Le bailleur peut effectivement tenter d’augmenter le montant du loyer, néanmoins cette augmentation est encadrée.
Théoriquement cette augmentation de loyer ne peut dépasser les fluctuations de l’indice de référence choisi par les parties au moment de la signature du bail commercial (ILC, ILAT) : on peut appeler cela le « plafonnement du loyer ».
Par opposition le « déplafonnement » du montant du loyer sera possible dans plusieurs situations :
Premièrement, le déplafonnement est automatiquement applicable à certains types de baux. Il s’agit des baux relatifs à des terrains nus (non construits), des baux monovalents (relatifs à des locaux construits pour une seule utilisation) ou des baux qui concernent des locaux à usage exclusif de bureau.
Ensuite, le déplafonnement peut être justifié par le fait que des modifications importantes soient intervenues sur les caractéristiques du local, sur la destination du lieu, sur les obligations de chacune des parties ou sur les facteurs locaux de commercialité. Le montant du loyer sera alors fixé en fonction de la valeur locative.
Enfin, le déplafonnement peut également intervenir en raison de la durée du bail commercial. La règle du plafonnement ne s’applique pas pour des baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf années ou qui durent depuis plus de douze ans.
En théorie, pour les deux dernières exceptions, le droit commun protège le locataire. En effet, le nouveau montant ne pourra pas être supérieur à 10% du loyer acquitté l’année précédente.
Un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, ne prend pas automatiquement fin à l’arrivée de son terme.
Sans réaction des parties, le bail se prolonge par tacite reconduction.
Les mêmes clauses, charges et conditions continueront de s’appliquer.
Le principe du renouvellement n’est caractérisé que si le bailleur signifie par voie d’huissier un congé avec offre de renouvellement à son locataire ou que le locataire effectue une demande de renouvellement.
En confiant la gestion de votre local commercial au Cabinet NIVEX GESTION, vous avez l’assurance qu’un congé avec offre de renouvellement sera envoyé systématiquement six mois avant la fin du Bail afin de lancer la procédure de renouvellement du bail.
Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. Cela veut dire que si, bien sûr, le locataire remplit toutes les conditions du bail, il aura droit à demander son renouvellement sans aucun souci.
Si tel est le cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité que l’on appelle indemnité d’éviction. Elle est notifiée à l’article L145-14 du code du commerce. Dans cet article, il est dit que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice subi sui au non-renouvellement du bail commercial. Cette indemnité comprend donc la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et d’emménagement. Dans certains cas, le bailleur ne sera pas contraint au versement de cette indemnité d’éviction. Par exemple, s’il peut justifier un motif grave chez son locataire, s’il atteste que l’immeuble est en insalubrité ou alors qu’il souhaite rénover son bien insalubre. Mais ce refus de renouvellement puis le refus de versement d’indemnité devra être accepté par le juge.
Les collaborateurs du cabinet NIVEX GESTION vous expliqueront tout cela dans les détails. C’est une équipe professionnelle et très réactive qui saura répondre à vos besoins.
